商业企业如何引入战投？
目前中国的市场环境下已经没有所谓“商办”或者“商业地产”这个项目了，现在所说的“商办”实际上就是过去所讲的“办公地产”，其概念一直存在混淆，其实质是用于实现企业或组织生产经营的房地产。 而所谓的“商服用地”，是指《中华人民共和国土地管理法》第四条规定，“国家编制土地利用总体规划，规定土地用途，将土地分为农用地、建设用地和未利用地……”中的建设用地，包括商业服务业用地（商业用地）和公共设施用地（公共服务用地）等。 也就是说，我们常说的“商办”和“商服用地”实际上是包含与被包含的关系，前者包含于后者之中，其概念的边界是明确且有法律依据的。而题主所称的“商业综合体”则是一个混合了多种使用功能（商务办公/商业／娱乐餐饮）的新兴不动产业态，其出现为适应人们日益丰富的精神文化生活需求，是城市化发展的产物。
回到问题本身，在现行制度下，由于普通企业不能购买经营性土地，因而无法自行开发“商服用地”。但可以通过租赁的方式获得土地并以建造成本价委托开发商建造房屋以获取固定资产——即开发商通过投资兴建写字楼并在未来出租给企业以获取资本收益率。当然，对于实力雄厚的企业而言也可以直接购置现成的楼宇作为自用或租赁之用。总之，无论是自建还是购买，其根本的逻辑都是一样的，都是企业通过支付一定的对价从而取得商业房地产的使用权。
随着公司股权融资的日益普遍和金融创新的发展，投资者的类型日益多样化，投资者关注点已不再仅限于获取股利分配，而更注重通过各种协议安排，在保障投资收益的同时，参与公司重大事项决策，影响公司的经营管理。一些战略投资者出于与被投资企业的业务或市场发展战略结合的考虑，虽然实际支付的取得股份对价超过被投资企业的股份公允价值，但因取得了被投资企业决策参与权等原因，实质上是以低于市场价值入股，构成企业集团内部间接的资本重组，实质上是以股权投资方式取得的“壳费”，在会计处理方面不应作为股本溢价的资本公积。因此，引入战略投资者时，企业应按实际支付对价的公允价值计量其取得的长期股权投资，支付对价超过按照持股比例计算确定应享有被投资单位于投资日可辨认净资产公允价值中的份额部分，不作为取得的股权投资溢价，而应冲减留存收益和所有者权益。
根据《企业会计准则第12号——债务重组》第五条（一）规定“以资产清偿债务方式进行债务重组的，债务人应当在相关资产和所清偿债务符合终止确认条件时予以终止确认，所清偿债务账面价值与转让资产账面价值之间的差额计入当期损益”。因此，该债务的公允价值与所支付现金、非现金资产公允价值、发行的股份公允价值，或重组后负债公允价值之间的差额，计入当期损益，即作为营业外收入。
